Российским банкам собираются повысить лимиты финансирования выдачи кредитов по льготным ипотечным программам. Причина заключается в том, что почти все выделенные на эти цели средства израсходованы в результате активного спроса со стороны населения.
Online47 спросил у экспертов по недвижимости, почему граждане стали чаще приобретать жилую недвижимость и какое именно жилье они покупают. А также узнал, что дают применяемые на уровне государства инструменты поддержки рынка ипотеки и почему они важны в масштабах страны в целом и Ленобласти в частности.
Люди потянулись к ипотеке
Как объяснила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, лимиты на выдачу льготной ипотеки установлены, чтобы финансовые организации при выдаче ипотеки могли рассчитывать на компенсацию разницы между рыночной и льготной ставками.
Увеличение ключевой ставки, и, как следствие, рост рыночных ставок на ипотеку, привело к повышению размера необходимой компенсации. Кроме того, изменение ставки и повышение размера первого взноса по льготной ипотеке спровоцировали рост спроса на эту услугу с августа по октябрь текущего года.
«В среднем доля сделок с ипотекой на первичном рынке за текущий год составляет 84%. Структура ипотечных сделок в октябре осталась такой же, как в сентябре. Доля ипотеки по госпрограмме составила 54%, по семейной ипотеке – 34%. Наблюдается увеличение спроса на IT ипотеку – до 8% (+2 п.п. к уровню сентября). Все это и проводит к необходимости расширять лимиты. К слову, в текущем году они были увеличены уже дважды», — уточнила Ольга Трошева.
Структура спроса первичного рынка
По данным Консалтингового центра, увеличение спроса наблюдалось в августе-октябре текущего года, а сумма проданных квадратных метров за прошедшие с начала года девять месяцев в целом на рынке нового жилья Петербурга и ближайших пригородов оказалась выше на 15%, чем за аналогичный период прошлого года.
«Продажи начали расти летом, когда появились сообщения об изменении ипотечных программ и повышении ставок, а особенно заметной эта тенденция стала осенью – высокие результаты продаж рынок демонстрирует и сейчас, в ноябре», — заявила Ольга Трошева.
С начала года до конца сентября доля спроса в пригородной зоне составила 26% в целом по агломерации, что сопоставимо с уровнем 2022 года. Лидер по спросу — традиционно Всеволожский район Ленинградской области — 77% от объема продаж в пригороде. «Основной спрос сосредоточен в локации Бугры, Мурино, Новое Девяткино, далее Новоселье и Новосаратовка.
Наиболее популярный тип квартир — однокомнатные, на них пришлось 47% от сделок за 9 месяцев 2023 года, на студии — 24% и на двухкомнатные — 23%. Структура спроса сохраняется последние три года. Средняя цена квадратного метра в предложении на начало декабря 2023 года в пригородной зоне Ленинградской области составила 146 тысяч рублей», — резюмировала Ольга Трошева.
Вторичке нужны инструменты
Что же касается рынка вторичного жилья, то в масштабах всей страны, как утверждает сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости, директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин, ипотека на сегодня остается единственным инструментом, на котором держится рынок недвижимости и другие сегменты, включая капитал, косвенно с ним связанный.
Поэтому, по мнению эксперта, ипотечное кредитование можно рассматривать в качестве ресурсной базы, которая позволяет рынку существовать. Вот только сложившаяся в последние годы ситуация, когда ставка на вторичке с примерно 7,5% подпрыгнула выше отметки в 16%, не сулит ничего хорошего.
«Исходя из расчетных показателей, психологического настроя рынка, как только ставка превышает 8,5-9% — активность участников рынка тут же начинает притормаживаться. Если становится выше 10%, то рынок замирает. Но текущая в 16% не просто высокая – она заградительная. Под нее никто не сможет брать ипотеку – только, условно говоря, один-двое из сотни человек. Следовательно, капитал на вторичный рынок не зайдет, а это значит уже завтра этот рынок умрет, если мы срочно не введем для вторичного рынка четкие программы льготной ипотеки, чтобы она была в районе 8%. Образно говоря, рынок недвижимости, как большой паровоз: его долго раскачивали, потом долго пытались затормозить, а сейчас его, образно говоря, резко взяли и расшибли о стену», — заявил Максим Репин.
Поэтому на сегодня существует необходимость введения инструментов, которые бы гарантировали подъем количества сделок. Оформить их можно в форме льготных предложений, добавил спикер, но процент людей, попадающих в категорию получателей льгот, должен удовлетворять хотя бы 20-30% спроса на рынке. Только так стране удастся продолжить, хоть медленно, но двигаться вперед, а иначе через 5-6 лет может произойти заморозка рынка, для преодоления которой вновь могут понадобиться еще большие усилия.
Филатов Степан
Фото: Валентин Илюшин/Online47
